Клубные инвестиции
в девелопмент и реконструкцию
с последующей сдачей в аренду
1. Суть проекта
2. Стратегия инвестирования
3. Этапы реализации
4. Риски
5. Юридическое решение
6. Онлайн-решение
7. Следующие шаги
8. Наши предложения
9. Контакты
Tranio - международный брокер недвижимости с 2010 года.

Через наш сайт проходят миллионы потенциальных инвесторов
с небольшим бюджетом. Эти люди хотят вложить капитал
в доходную недвижимость за рубежом, чтобы сохранить капитал и обеспечить себя и свою семью пассивным доходом.

В процессе поиска недвижимости
эти инвесторы сталкиваются
с проблемами:
Высокие
цены
Качественная коммерческая недвижимость в хороших локациях стоит не менее 2 млн евро за объект.
Дополнительные расходы
Комиссии, налоги и содержание недвижимости за рубежом "съедают" доходность.
Затраты
времени
Выбор объекта, поездки за рубеж, последующее управление недвижимостью отнимает много времени.

Мы придумали решение, как сделать
затраты денег и времени ниже,
а доходность - выше.

Это клубные инвестиции
в строительство и реконструкцию
с последующей сдачей в аренду.

Суть наших клубных инвестпроектов:
покупаем землю или здание,
ремонтируем или строим,
сдаем в аренду и распределяем дивиденды клиентам.
Почему это выгодно?
5 причин участвовать в клубном инвестировании

строительства и реконструкции
1. Редевелопмент и строительство дают больше дохода,
чем простой арендный бизнес
2. Стоимость недвижимости меньше, если покупать на стадии строительства
Вкладывая в строительство, наши инвесторы напрямую платят девелоперу. Ему не надо искать дополнительные источники финансирования и потом отдавать до 70 % прибыли за предоставленный заём. В результате стоимость объекта может снизиться на 20–50 %.
3. Дополнительные расходы в клубных сделках ниже,
чем в индивидуальных
Участвуя в клубных сделках, инвестор получает более выгодное налоговое и юридическое решение благодаря большему масштабу проекта. Кроме того, условия кредитования более выгодны, чем если бы инвестор обратился в банк напрямую.
4. Клубные сделки экономят время инвестора
5. Инвестируя с Tranio, вы получаете доступ к закрытому рынку
На рынке недвижимости есть предложения off-market,
о которых знают только их продавцы
и некоторые риелторы.

Такое явление в основном характерно для рынков Германии, Австрии, США и Великобритании. Чаще всего это девелоперские проекты и крупные коммерческие объекты, такие как супермаркеты, отели, офисные здания
и торговые центры.

Клиенты Tranio имеют доступ к таким предложениям.
Пример из практики
В Германии компания приобрела здание за 12 млн евро, открыла в нем отель и отдала в управление гостиничному оператору, который сделал ремонт за свои средства. Потом компания продала объект за 15 млн евро.

Покупатели переплатили 25 % от стоимости проекта. Арендная доходность отеля – 750 тысяч евро в год, то есть 5 % от стоимости. Если бы они сами осуществили реконструкцию здания, то оно обошлось бы на 20 % дешевле и приносило бы доходность 6,25 %.
Наша миссия - дать инвесторам возможность вкладывать деньги в строительство и реконструкцию недвижимости за рубежом
и получать повышенную доходность
от аренды и последующей перепродажи.

Это доступно не только для крупных,
но и для небольших инвесторов.
В чём отличия инвестирования с Tranio
от классических фондов недвижимости?
Фонды недвижимости
- сами решают,
как распорядиться деньгами инвесторов.


- ориентированы на резидентов той страны, в которой они основаны и в которой они инвестируют.
Классический пример - американские REITs.
Нерезидентам сложно и невыгодно инвестировать в них.
Tranio
- дает возможность каждому инвестору
выбрать проект, в который он верит.


- фокусируется на трансграничных сделках.
Наши финансовые, налоговые и юридические условия выгодны для инвесторов со всего мира.
Почему девелоперы
заинтересованы в инвесторах?
Увеличение
капитала
Повышение доходности
Экономия времени
на поиск финансирования
Спланированный выход из проекта
Какие есть способы инвестирования?
1. Стать кредитором:
предоставить девелоперу заём
и получить
фиксированный процент
на вложенный капитал
Доходность 7–10 % годовых
Бюджет 100 тыс. - 2 млн евро
2. Стать партнёром:
приобрести акции проекта
и получить
процент от прибыли
Доходность 15–20 % годовых
Бюджет 500 тыс. - 5 млн евро
В какие проекты мы инвестируем?
Tranio вкладывает собственный капитал в проекты.

Мы предлагаем клиентам только то,
во что мы сами готовы инвестировать.
Виды проектов
Девелопмент: строим, сдаем в аренду, перепродаем

Редевелопмент: покупаем объект в плохом состоянии, ремонтируем, сдаем в аренду, перепродаём

Оптимизация арендного потока: перезаключаем договоры аренды на более выгодных условиях
Типы недвижимости

Квартиры*

Микроапартаменты*

Отели

Дома престарелых

Торговые помещения


Локации


Великобритания: Лондон

Германия: Берлин, Гамбург, Мюнхен

Греция: Афины

Испания: Барселона, Валенсия

Канада: Торонто
*Мы предпочитаем квартиры и микроапартаменты для сдачи в краткосрочную и среднесрочную аренду, а не в долгосрочную.

Краткосрочная аренда приносит бóльшую доходность: в Германии — 4–5 % в год против 2–3 %,
в Греции – 7-10 % против 3-4 %.
Сроки проектов
Мы предлагаем краткосрочные проекты на 1-3 года
и долгосрочные – на 4-6 лет.
Что еще для нас важно при выборе проекта?
Страны со стабильной валютой
Мы выбираем страны с надежными валютами: доллар, евро, фунт стерлингов.
Выгодная микролокация
Выбирая место для реализации проекты, мы оцениваем не только ситуация на рынке продажи и аренды жилья, но и состояние инфраструктуры, уровень благосостояния местных жителей, динамику количества населения.
Надежный девелопер
Мы работаем только с хорошо знакомыми нам девелоперами, у которых есть большой опыт и безупречная репутация на рынке.
В каких странах мы чаще всего реализуем проекты?
Большинство наших проектов расположены
в Великобритании, Германии и Греции.
Великобритания - пригороды Лондона
  • дефицит нового жилья: спрос на квартиры в хороших локациях превышает предложение;
  • рост цен: по данным Nationwide, с 2007 по 2017 в среднем цены на недвижимость в Великобритании выросли на 15 %, в Лондоне — на 60 %.
  • благоприятный прогноз: Savills прогнозирует, что с 2017 по 2021 стоимость квадратного метра в стране вырастет на 13 %, в Лондоне — на 11 %.
  • пока еще можно найти проекты по разумным ценам и с хорошей доходностью в пригородах Лондона.
Германия – крупные города, а также небольшие города с потенциалом
  • сильнейшая экономика в Европе;
  • потребность в новом жилье во многих городах из-за миграции и из-за увеличения количества семей из 1 человека;
  • высокий спрос на аренду, в среднем по стране около 50 % населения снимают жилье; в крупных городах – до 80 % и выше, в Берлине сейчас 85 %.
  • высокий спрос на покупку, как среди местного населения, так и среди зарубежных инвесторов;
  • дешевое финансирование: кредиты в размере 70 % под 1,5 – 2,0 % годовых.
Греция - Афины
  • начиная с 2017 года, греческая экономика снова растет;
  • популярнейшее направление для туристов, независимо от общей экономической ситуации;
  • удачный момент рыночного цикла: после падения цен на 44 % с 2008 до 2017 начался постепенный рост. Пока цены еще остаются низкими: в среднем 1 500 евро/кв. м. в Афинах – в разы дешевле, чем в других европейских столицах;
  • иностранные инвестиции в недвижимость: в 2017 году их объём достиг исторического максимума: 503 млн евро;
  • «золотая виза» для инвесторов увеличивает спрос на недвижимость.
Этапы реализации проектов
Выбор проекта
Tranio предоставляет инвестору информацию об актуальных проектах, разрабатывает юридическое и налоговое решение. Инвестор выбирает наиболее подходящий проект.
Реализация строительства или реконструкции
Инвестор вкладывает капитал в проект. Девелопер осуществляет строительные или ремонтные работы. Tranio контролирует этот процесс и предоставляет отчетность инвестору.
Сдача в аренду и продажа
Tranio организует сдачу построенной недвижимости в аренду в течение срока, предусмотренного проектом (до 5 лет). Инвестор получает прибыль по займам и/или дивиденды от сдачи в аренду. По истечении срока, предусмотренного проектом, Tranio организует продажу построенной недвижимости. Инвестор получает прибыль по займам и/или дивиденды от продажи.
Риски
и как мы планируем с ними справляться
Насколько рискованны наши проекты?

На 1 этапе - этапе строительства или реконструкции - наши проекты предполагают высокую степень риска, включая полную потерю вложенного капитала.
Это характерно для любых проектов, связанных с девелопментом.

На 2 этапе - этапе сдачи в аренду - наши проекты низкорискованны.


Большинство клиентов Tranio – предприниматели из России и СНГ, Турции, Китая, Ирана. У себя на родине они постоянно сталкиваются с различными рисками. Когда они инвестируют в недвижимость, они хотят надежности, поэтому выбирают наиболее стабильные страны и простой арендный бизнес.

Мы поддерживаем такой подход. Конечная цель наших проектов - стабильный арендный бизнес с низким уровнем риска. Разница только в том, что объекты инвестиций обойдутся дешевле, если инвесторы сами примут участие
в постройке или реконструкции, а не будут переплачивать при покупке готового продукта.


Риски строительства
Рыночные риски
Страновые риски: Германия
В Германии, где рынок сейчас на пике, цены на недвижимость через 2-3 года могут остановиться в росте или даже немного снизиться, но в дальнейшем они в любом случае снова начнут расти. Это для нас важнее, чем ситуация в краткосрочной перспективе.
Страновые риски: Греция
В Греции повторение беспорядков, подобных тем, которые происходили в 2011-2012 годах, может спровоцировать снижение турпотока и интереса к греческой недвижимости в краткосрочной перспективе.

Риск выхода Греции из еврозоны мы оцениваем как низкий. И даже если это произойдет, туристы продолжат приезжать в Грецию, мотивированные дешевым отдыхом. Помимо этого, выход из зоны евро не означает отмены шенгенского соглашения и программы «золотых виз» (ВНЖ) в обмен на инвестиции.
Страновые риски: Великобритания
В Великобритании правительство недавно закончило реформу налогообложения частных арендодателей и планирует введение более жестких мер. Эти риски учтены при разработке проектов.
Риски сегментов недвижимости
Большинство наших проектов связаны с наименее рискованным сегментом недвижимости – с жилыми квартирами.
Если мы инвестируем в коммерческую недвижимость (отель, торговое помещение, дом престарелых), то только в выгодной локации и с возможностью выгодной сдачи в аренду.
пппппппппЮридическое решение

Каждый инвестор вкладывает только в тот проект, в который он верит.
Все проекты юридически обособлены друг от друга.

Решение - компания в Люксембурге, в которой для каждого проекта создается отдельное подразделение, так называемый «компартмент».

Если инвесторы одного компартмента заработали деньги, доход не распределяется среди остальных.
Если они потеряли прибыль — остальные инвесторы ничем не рискуют.
Почему Люксембург?

- такой тип компаний разрешён только в Люксембурге, на Кипре и в нескольких оффшорных юрисдикциях;
- развитая финансовая инфраструктура для создания фондов: 3 887 инвестфондов с 3,4 трлн евро под управлением;
- фонды не платят такие налоги, как: корпоративный подоходный налог (CIT) и муниципальный налог на прибыль (MBT) на дивиденды, доход от прироста капитала, доход при ликвидации; налог 15 % на дивиденды, перечисляемые материнским компаниям; налог на собственный капитал (NWT);
- стабильная политическая и экономическая среда: в течение 20 лет рейтинг Люксембурга на уровне AAA по версиям агентств Fitch, Moody's и S&P.
Структура с отдельными компартментами будет особенно интересна для небольшой группы из 2-5 инвесторов, которые хорошо знают друг друга и хотят совместно вложиться в инвестиционный проект. Под такую группу мы можем создать отдельный компартмент, в котором будут только они.

Онлайн-решение




Концепция будет также реализовываться онлайн —
с помощью мобильного приложения.

Оно станет не только инструментом инвестирования,
но и своеобразной «социальной сетью» инвесторов, которые верят в проект и рекламируют его друзьям.
Приложение будет включать
инструмент для прохождения комплаенса:
Загрузка
документов

Инвестор загрузит в приложение документы для банка: паспорт, документы для подтверждения налогового резидентства (коммунальные счета, копия оплаты мобильного телефона за полгода), подтверждение происхождения денег (резюме, информация о месте работы, налоговая декларация, справка о дивидендах, договоры купли-продажи имущества).
Проверка документов в банке

Документы будут перенаправлены для проверки в партнёрский банк.
Доступ
к инвестированию
по всему миру
После получения подтверждения инвестор сможет переводить деньги и получать доход от недвижимости по всему миру «одним нажатием кнопки» без необходимости многократно проходить процедуру комплаенса и платить комиссии.
Следующие шаги
Снижение
минимальной суммы инвестиций
до 1 тыс. евро
Постепенно мы будем снижать порог входа, чтобы дать возможность для инвестирования большему числу клиентов.
Доступ для независимых девелоперов
На следующем этапе мы откроем доступ независимым девелоперам, которые смогут выложить на платформу свои проекты, удовлетворяющие стратегии платформы.
Примеры проинвестированных проектов
Мы уже строим и ремонтируем 6 объектов общей стоимостью 17 млн евро

в Мюнхене, Гамбурге, Афинах и Барселоне
Строительство жилого комплекса, Берлин
Общий объем инвестиций 2,3 млн евро
Доходность 21,7 % годовых
Срок проекта 18 месяцев
Строительство жилого комплекса, Барселона
Общий объем инвестиций 3 млн евро
Доходность 12 % годовых
Срок проекта 24 месяца
Строительство жилого комплекса,
Барселона
Общий объем инвестиций 6 млн евро
Доходность 12 % годовых
Срок проекта 24 месяца
Примеры актуальных проектов
Строительство жилого комплекса, Берлин
Общий объем инвестиций 14 млн евро*
Доходность 12 % годовых
Срок проекта 56 месяцев
Редевелопмент жилого комплекса, Афины
Общий объем инвестиций 750 тыс. евро*
Доходность 9 % годовых
Срок проекта 18 месяцев
Строительство жилого комплекса,
Гамбург
Общий объем инвестиций 2,25 млн евро*
Доходность 10 % годовых
Срок проекта 18 месяцев
Обратитесь к нам, чтобы получить подробную консультацию:

+7 800 333 10 85
info@tranio.com
Георгий Качмазов
Генеральный директор
и основатель Tranio
Екатерина Разникова
Менеджер проектов в Германии
Юлия Морозова
Старший консультант
по инвестициям Tranio
Елена Милишенкова
Консультант по инвестициям
в проекты девелопмента