Коллективные инвестиции в девелопмент
в Германии
Совместный проект Tranio и Exporo
Капитал от 250 000 евро, доходность 7 % годовых
О компании Exporo
О компании Exporo
Exporo - это инновационная интернет-платформа с офисом в Гамбурге. Она позволяет инвесторам участвовать в проектах в сфере недвижимости с помощью краудфандинга. С помощью Exporo даже некрупные инвесторы могут осуществлять прямые инвестиции в недвижимость. Ранее же это было в основном привилегией крупных инвесторов.
Сколько проектов провела Exporo? Все ли завершились по плану (вовремя и с ожидавшейся доходностью)?
С 2014 года было профинансировано 172 проекта, собрано 316 млн евро и выплачено 97,5 млн евро. Около 90 проектов завершены. Все инвесторы получили свои деньги в соответствии с ожиданиями.
Как финансируется Exporo?
Exporo получает вознаграждение от девелоперов. Все операционные расходы также несут девелоперы.
Что такое краудинвестинг?
Термин краудинвестинг (crowdinvesting) произошел от английских слов «толпа» и «инвестирование». Краудинвестинг посредством сети Интернет объединяет многих инвесторов для совместного финансирования крупного проекта и получения прибыли. Благодаря значительному числу инвесторов, даже те из них, кто обладает небольшими объемами активов, получают доступ к рынку, который в другом случае потребовал бы куда бóльших вложений (как правило, в размере 1-1,5 млн евро и более).
На собственном сайте Exporo предлагаются проекты с доходностью всего 3-6 %. Почему совместные проекты Exporo и Tranio приносят 7 %?
Tranio привлекает инвесторов с капиталом от 250 тыс. евро, тогда как для немецких клиентов Exporo порог входа ниже. При этом Tranio берет на себя значительную часть работы с клиентами, обеспечивает их всей необходимой информацией и сопровождает сделки на русском языке.
Инвестиционный процесс
Что произойдет, если платформа не соберет достаточно капитала для финансирования проекта?
Если в течение запланированного периода не удастся собрать необходимый инвестиционный капитал (целевой показатель финансирования не будет достигнут), то период может быть продлен или девелопер может согласиться принять меньшее количество займов и использовать альтернативный источник финансирования. Кроме того, существует вероятность, что крупные инвесторы из сети Exporo сократят разрыв до целевого показателя финансирования.
Как платформа выбирает, проверяет и оценивает проекты и девелоперов?
Главное, на что необходимо обратить внимание — экономическая обоснованность проекта. Проект подходит для инвестиций, если он реализуется опытным девелопером в развивающейся локации и имеет хорошую устойчивость (инвестор сможет потерять прибыль только в случае, если цена объекта при продаже просядет очень сильно). Нужно обратить внимание на то, вкладывает ли девелопер в проект свой капитал, берет ли он кредит в банке и на какую сумму. Прежде чем взять проект в работу, аналитики Exporo проверяют его по указанным выше критериям. За почти 5 лет существования платформы еще ни один проект не допустил не только банкротства, но и просрочки платежа инвесторам. Команда Tranio, в свою очередь, также анализирует проекты, прежде чем предлагать их клиентам, и, таким образом, выступает дополнительным «фильтром». Мы дорожим своей репутацией, завоеванной за 8 лет работы на рынке, и не хотим рисковать ею. Поэтому мы предлагаем клиентам только такие проекты, в успешность которых верим сами.
Как устанавливается процентная ставка?
Интерес инвестора и продолжительность предложения об участии определяет заемщик — девелопер проекта. В своем предложении он объективно описывает ситуацию, сложившуюся на рынке, проектную ситуацию и структуру капитала. Например, чем больше старший долг и чем меньше субординированный капитал, тем выше предлагаемый процент.
Что я получу за свои деньги?
Вы будете инвестировать, предоставляя субординированный кредит проектной компании. С ней вы и вступите в договорные отношения, получив право на фиксированный годовой процент при согласованном сроке погашения. Подробную информацию вы найдете в презентации проекта и образце договора, которые предоставят по вашему запросу.
Как я могу узнать о проектах?
Оставьте заявку, и мы вместе с вами подберем проект, который подойдет вам по сроку, доходности, бюджету и другим условиям. Вы получите презентацию проекта, а затем, в случае вашей заинтересованности и после подписания NDA, мы предоставим вам образец договора на выдачу займа. Как инвестор, вы будете регулярно (ежемесячно или ежеквартально) получать информацию о ходе работ (например, по поводу завершения важных этапов строительства или статуса проданных квартир).
Формат финансирования
Каков формат финансирования?
Для большинства проектов — субординированный мезонинный займ. Термин «субординированный» обозначает, что инвестор получает прибыль после банка (кредитора первой очереди), но раньше девелопера. В некоторых проектах банк не участвует, и инвесторы становятся кредиторами первой очереди.
Какие обязанности возникнут у меня в связи с участием в таких девелоперских проектах?
У инвесторов не возникает никаких дополнительных обязательств, кроме предоставления суммы инвестиций, которую вы выбрали. В частности, нет обязательств по дополнительному финансированию. Однако в своих же интересах инвестору следует уведомлять нас о любых изменениях в ваших контактных данных или банковских реквизитах. Это необходимо для того, чтобы обеспечивать бесперебойную и своевременную выплату основного долга, включая проценты по истечении срока.
Я вкладываю средства в фонд недвижимости?
Нет. С субординированным кредитом вы можете предоставить кредит напрямую девелоперу. Кредит, включая фиксированную процентную ставку, будет возвращен вам сразу после истечения его срока. Если для фонда недвижимости доход зависит от успеха управления фондом, то субординированный кредит основан на требовании с фиксированной процентной ставкой. Вы инвестируете в отдельные проекты, о которых вы подробно проинформированы, а не в «слепой пул» фонда недвижимости. При этом вы точно знаете, для чего используется ваш капитал.
Возврат инвестиций
Какие налоги я заплачу?
Только подоходный налог. Для физических лиц — резидентов РФ он составляет 13 %.
Могу ли я получить свои деньги раньше срока, указанного в договоре?
Предложение участия основано на фиксированном сроке. Вы не можете распоряжаться внесенными деньгами в течение оговоренного срока.
Когда мои деньги будут возвращены?
В конце срока проекта. Если проект завершится раньше срока, то компания имеет право выплатить все средства заранее. При этом заранее будут начислены и все проценты. Таким образом, IRR вашей инвестиции вырастет.
Безопасность и риски
Что поможет мне лучше оценить потенциальный проект с точки зрения возможностей и рисков?
Более 30 аналитиков Exporo оценивают проекты с точки зрения рыночных и инвестиционных данных. Аналитики Tranio обеспечивают дополнительную фильтрацию проектов. Тем не менее, инвестор принимает решение самостоятельно и под свою ответственность. Чтобы лучше оценить возможности и риски проектов, мы рекомендуем клиентам обращаться за дополнительной помощью независимых консультантов.
Какой сценарий может привести к потерям?
Потери могут иметь место, если прибыль проекта превращается в убыток для девелопера, и при этом девелопер не имеет никаких других средств для обслуживания кредиторов. Например, квартиры продают гораздо ниже рыночной цены, или затраты на строительство резко возрастают. Эти риски минимизируются, благодаря тщательному анализу проектов и проверке благонадежности девелоперов.
Что случится с моими деньгами, если платформы Exporo или Tranio прекратят существование?
Девелопер все равно должен будет вернуть деньги кредиторам. Все необходимые данные будут ему переданы.
Что произойдет в случае задержки завершения проекта?
Ваше право на своевременное погашение суммы кредита, включая проценты, остается в силе.
Что произойдет, если рынок недвижимости рухнет?
Предлагаемые проекты реализуются в локациях, где население растет, а жилья не хватает. Поэтому обвал рынка в них маловероятен. Кроме того, вне зависимости от состояния рынка, ваше право на своевременное погашение суммы кредита, включая проценты, останется в силе.
Какие ещё существуют риски?
Риски могут быть связаны с тем, что инвестор предоставляет субординированный кредит. При распределении прибыли (либо разделении выручки от продажи имущества должника в случае его банкротства или ликвидации), сначала прибыль получит банк, и лишь затем - инвестор. Но девелопер в любом случае получает свою часть прибыли последним, после всех кредиторов, включая инвестора.
Предусматривается ли обеспечение в виде залога недвижимости?
В некоторых проектах присутствует залог недвижимости, в некоторых — нет, но предоставляются другие гарантии (например, девелопер может поручиться перед кредиторами своим личным имуществом).
Почему не во всех проектах предусматривается залог недвижимости?
Такое требование иногда выставляют банки, которые не хотят, чтобы в Поземельной книге были указаны другие кредиторы.
Как обеспечивается безопасность моих инвестиций?
1) платежи проводятся через доверительного управляющего;
2) девелопер получает прибыль после инвесторов;
3) девелопер вкладывает в проекты свой капитал;
4) кредит не выплачивается девелоперу до тех пор, пока не будет приобретен участок, получены предварительное уведомление о строительстве и обязательство банка по финансированию;
5) проекты реализуются только в тех локациях, где рынок недвижимости растет.
Застрахованы ли проекты от стихийных бедствий?
Как правило — да, но лучше уточнять это для каждого конкретного проекта.
Девелоперы
Почему девелоперы не берут все деньги на проекты в банке, под более низкий процент?
Банки регулярно финансируют строительные проекты, особенно в привлекательных локациях, где спрос превышает предложение. Однако они требуют от девелоперов более высокого коэффициента привлечения собственного капитала (от 10 до 40 % в зависимости от проекта). Поскольку девелоперы обычно работают над несколькими проектами одновременно, требования к их капиталу значительно возрастают, и в результате зачастую возникает дефицит финансирования, который может быть закрыт субординированным кредитом. Так девелопер получает бóльшую предпринимательскую гибкость. В некоторых случаях девелоперы предпочитают и вовсе не обращаться к банкам, используя исключительно мезонинные кредиты.
Как и когда девелопер получает деньги?
Продажа квартир начинается с момента выдачи разрешения на строительство. Однако, если в проекте участвует банк, вырученные средства поступают на эскроу-счет. Девелопер получает деньги только после реализации проекта «под ключ» поэтому он заинтересован в скором окончании проекта.
Что произойдет, если что-то случится с девелопером, который давал гарантию (умер, серьезно заболел, по каким-то другим причинам прекратил деятельность)?
В Германии множество строительных компаний, которые будут рады продолжить перспективный проект. Если что-то случится с девелопером, то Exporo найдет нового.
Заключение договора и перевод денег
С кем именно подписывается договор?
С проектной компанией Exporo.
Можно ли оформить займ от лица ИП или юрлица?
Да.
На каком языке составлен договор?
Договор составлен на немецком и английском языках. При желании инвестор может заказать нотариально заверенный перевод на русский язык, но подписать нужно будет немецкую или английскую версию.
Как происходит подписание договора?
Инвестор получает договор по электронной почте, распечатывает его, подписывает и отправляет сканированную копию. После этого происходит обмен оригиналами договора.
Нужно ли открывать счет в Германии?
Нет. Можно перевести деньги с российского счета и на него же получить возврат займа и процентов.
Какие документы нужно будет предоставить?
Необходимо предоставить документы, подтверждающие легальное происхождение инвестируемых вами средств.
Контакты
Елена Милишенкова
Специалист по коллективным инвестициям
+7 (495) 545-47-55
8 (800) 333-10-85 (для России)
Заявка на консультацию
о коллективных инвестициях
Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение